Các dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng gần 10 năm qua đã giải quyết phần lớn nhu cầu chỗ ở cho cư dân đô thị. Những quy định về nhà ở xã hội được nêu rõ trong Luật Nhà ở, tuy nhiên, trên thực tế, có những trường hợp sở hữu nhà ở xã hội sau một số năm thì phát sinh mâu thuẫn dẫn tới việc chia tài sản có liên quan đến căn hộ, nếu không biết một số quy định cụ thể về nhà ở xã hội, chủ sở hữu có thể sẽ mất trắng tài sản này.

Để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, những nhóm đối tượng nói trên phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập, bao gồm: Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.

Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố đó. Đối với cán bộ, công chức thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.

Điều 62, Luật Nhà ở quy định nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội. Theo đó, thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 5 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 5 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở. Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Luật quy định bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 5 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Một bạn đọc gửi câu hỏi: Tôi mua một căn hộ thuộc diện nhà ở xã hội tại TP.HCM vào năm ngoái, được vay ưu đãi, do không có hộ khẩu nên nhờ bác dâu đứng tên hợp đồng. Nay bác trai và bác dâu xảy ra mâu thuẫn dẫn đến ly hôn, tôi muốn sang tên hợp đồng vay vốn và hợp đồng mua bán căn hộ thì có được không?

Trả lời bạn đọc nội dung này, theo Luật sư Vũ Tiến Vinh (Công ty Luật Bảo An, Hà Nội), đối chiếu với các quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở như đã nói ở trên, bác của bạn không thuộc diện được tái định cư và hợp đồng mua nhà ở xã hội mà việc đứng tên chưa hết thời hạn 5 năm (kể từ ngày thanh toán hết tiền mua nhà ở) nên không thể sang tên hợp đồng mua bán căn hộ cho bạn. Trường hợp hai bác của bạn ly hôn thì có thể thỏa thuận đây là tài sản riêng của bác trai (thỏa thuận này sẽ được ghi nhận trong bản án/quyết định của Tòa án giải quyết việc ly hôn). Sau khi ly hôn, bác trai của bạn tiếp tục thực hiện hợp đồng mua nhà ở xã hội cho đến khi đủ điều kiện chuyển nhượng thì tiến hành làm thủ tục sang tên cho bạn theo quy định của pháp luật.

Như vậy, nếu không nắm rõ các quy định về việc sở hữu, chuyển nhượng, mua bán nhà ở xã hội, khách hàng có thể sẽ bị mất trắng tài sản bởi không có căn cứ pháp luật nào bảo vệ quyền sở hữu căn hộ như trường hợp của bạn đọc nêu trên.

Theo PV Báo xây dựng

Xem thêm các dự án Bất Động Sản Khác:
+Diamond Lotus quận 8 : http://diamondlotusvietnam.com/
+Dự án long hưng city : http://dreamlandcity.com.vn/
+charmington iris quận 4 : http://charmington.vn/
+công ty địa ốc sacomreal : http://diaocsacomreal.vn/

Một trong những dự luật được Quốc hội bàn thảo trong kỳ họp sắp tới là Dự luật Quản lý nợ công. Đây là một trong những vấn đề nóng, bởi lẽ, như Bộ trưởng Tài chính Đinh Tiến Dũng đã từng đánh giá: 15 năm, nợ công tăng gần 15 lần.

Trong kỳ họp lần trước, người đứng đầu ngành tài chính đã đưa ra số liệu cho thấy tỷ lệ tương đối về nợ công tăng từ mức 36,5% GDP năm 2001 lên hơn gấp rưỡi – 62,2% GDP vào năm 2015. Còn xét về quy mô, số liệu năm 2015 đạt 2,68 triệu tỷ đồng, gấp 2,3 lần năm 2010 và 14,8 lần năm 2001. Bộ trưởng Dũng lúc đó đã nhận xét “Tốc độ tăng nợ công 5 năm qua khoảng 18,4%, gấp 3 lần tăng trưởng kinh tế là 5,91%”.

Đi sâu vào câu chuyện nợ công, các chuyên gia kinh tế đã đưa ra nhiều phân tích, gợi ý, đóng góp cho dự thảo Luật Quản lý nợ công sắp được bàn thảo.
TS. Vũ Đình Ánh: Có 4 nguyên nhân cơ bản. Thứ nhất là do ngân sách nhà nước bị thâm hụt triền miên và ở mức khá cao. Thứ hai là do nhu cầu đầu tư của chúng ta rất lớn trong khi bố trí nguồn lực dành cho đầu tư phát triển, xây dựng cơ bản từ ngân sách nhà nước bị hạn chế. Vì thế, chúng ta phải trông cậy nguồn vay ở bên ngoài, đặc biệt là vay các nguồn ưu đãi hỗ trợ ODA. Thứ ba là nợ công có phần bảo lãnh cho vay nợ các DNNN, trong thực tế thì thời gian vừa qua một mặt nhu cầu lớn nhưng hiệu quả thì không cao nên nhu cầu bảo lãnh tín dụng không hẳn đi vay, tăng cao. Thứ tư là chúng ta có ít nguồn để bố trí trả nợ về cả gốc và lãi chi đến hạn Chúng ta cũng phải thực hiện việc trích chi ngân sách nhà nước.

TS. Lưu Bích Hồ: Căn nguyên nợ công tăng cao do là mô hình tăng trưởng của chúng ta đã lạc hậu. Vừa qua chúng ta đầu tư rất nhiều, hiệu quả thấp tăng trưởng chậm buộc lòng vẫn phải đầu tư thêm. Hiện chưa có yếu tố nào khác thay thế cơ bản về đầu tư. Do đó, càng đầu tư nhiều, hiệu quả vẫn thấp thì phải vay nợ. Vay nợ nhiều thì nợ công tăng lên.

Có ý kiến cho rằng Luật Quản lý nợ công đã ra đời 6 năm, và cũng trong 6 năm đấy, dường như mỗi năm nợ công đều tăng nhiều hơn. Vậy, có khi nào cơ chế nợ công là nguyên nhân quan trọng khiến nợ công tăng nhanh không?

TS. Vũ Đình Ánh: Đấy chỉ là sự tình cờ. Nhu cầu nợ công ở Việt Nam có thể chia ra làm 2 giai đoạn cơ bản. Những năm 2000, quy mô nợ của Việt Nam là ở dưới mức an toàn, rất tốt. Tuy nhiên, trong quá trình phát triển, chúng ta đã lựa chọn mô hình tăng trưởng khiến cho việc nhu cầu vốn đầu tư của chúng ta tăng cao lên, trong khi hiệu quả không cao, khiến cho quy mô nợ công tăng.

Đó cũng là một trong những lý do phải ban hành Luật Quản lý nợ công. Trong này có nhiều điểm rất tiến bộ, đã chặt chẽ hơn rõ ràng hơn, tiệm cận hơn với chuẩn mực quốc tế. Tuy nhiên, tôi cho rằng phải gắn Luật Quản lý nợ công lần này với Luật Quản lý đầu tư công và Luật Quản lý vốn đầu tư của nhà nước tại doanh nghiệp.

Bởi một phần nợ công đó có phần không nhỏ là Nhà nước đi vay về sau đấy cho doanh nghiệp vay lại. Hay một phần không nhỏ khác là Nhà nước bảo lãnh cho DNNN vay nợ, sử dụng không hiệu quả làm gia tăng gánh nặng nợ công. Trong dự thảo lần này, vấn đề đó cũng phải đặt ra. Như vậy mới hi vọng giải được bài toán tổng thể.

TS.Lưu Bích Hồ: Còn có một luật nữa rất cần thiết phải được đồng bộ vào Luật Quản lý nợ công là Luật Quy hoạch – sắp tới cũng được Quốc hội thảo luận. Vì đầu tư phải theo quy hoạch mà hiện chúng ta quy hoạch vẫn lủng củng. Vấn đề đó cần được quan tâm trong thời gian tới.

Quan điểm không đưa nợ doanh nghiệp thành nợ Nhà nước đang được nhiều người ủng hộ bởi sẽ đảm bảo nguyên tắc tự chịu trách nhiệm của doanh nghiệp, tạo sự bình đẳng với các doanh nghiệp khác trong nền kinh tế thị trường cũng như hạn chế tính ỷ lại vào Chính phủ của doanh nghiệp khi làm ăn kém hiệu quả hay thua lỗ.

Bộ Tài chính cho biết hơn 40 quốc gia trên thế giới, hầu hết các nước đều không tính nợ nhà nước vào nợ công; thống nhất không đưa nợ tự vay tự trả của DNNN vào phạm vi nợ công.

Vậy không đưa nợ doanh nghiệp vào nợ công thì có phải là phương pháp giải quyết vấn đề không?

TS. Vũ Đình Ánh: Nếu chúng ta đưa nợ DNNN vào thì có 4 vấn đề: Một, phải điều chỉnh giới hạn an toàn về nợ. Hai, quan trọng hơn là phải phân biệt được bản chất của nợ DNNN với bản chất của nợ công. Ba là vấn đề sử dụng nợ: sử dụng nợ công và sử dụng nợ của DNNN là hoàn toàn khác nhau. Bốn là DNNN đang trong tiến trình tái cơ cấu lại thì cá nhân tôi cho rằng bản chất, quy trình quản lý tiến trình sắp tới liên quan đến quản lý nhà nước. Do đó không nên và không cần phải đưa nợ DNNN vào nợ công

TS. Lưu Bích Hồ: DNNN có nhiều vấn đề dẫn tới làm ăn không hiệu quả cần phải cải cách. Tiêu biểu là 12 dự án đắp chiếu. Hiện nay 6 cái đã dừng lại rồi, 6 cái đang phải xử lý. Có 2 phương án đưa ra, một là cho phá sản, hai là nhà nước phải đứng ra cứu. Tuy nhiên, với những ý kiến gần đây thì có vẻ như sẽ không cứu nữa mà cho phá sản. Dù vậy, vẫn là tiền đầu tư nhà nước, vốn nhà nước, hoà vào phần mà nhà nước đã vay nợ. Do đó, cần hết sức quan tâm đến việc chúng ta không đưa nợ DNNN và nợ chung nhưng phải chú ý đến việc xử lý nó.

Có người nêu quan điểm đóng góp vào dự thảo Luật là nên để cho đơn vị quản lý chịu trách nhiệm vay nợ và trả nợ?

TS. Vũ Đình Ánh: Có ít nhất 3 đơn vị bộ ngành tham gia vào quản lý nợ công: Ngân hàng Nhà nước đi ký kết vay nợ; Bộ Kế hoạch đầu tư phân bổ nguồn vốn khi vay về; Bộ Tài chính thì tập trung thống nhất và thay mặt Chính phủ quản lý nợ công – vai trò ghi sổ vay bao nhiêu và đã phân bổ cho ai. Bên cạnh đó, trách nhiệm lớn nhất mà chúng ta đang bàn là trả nợ cũng lại rơi vào đầu Bộ Tài chính. Trong lần sửa đổi dự thảo Luật này, tôi cho rằng nên quy nó về một mối để quản lý một cách thống nhất.

Mặt khác, cần phải rà soát lại quy trình quản lý nợ công, công khai tính minh bạch trong vấn đề này, từ đó hi vọng có được hệ thống giám sát toàn xã hội, hiệu quả sẽ đạt cao hơn.

TS. Lưu Bích Hồ: Cần phải tăng trách nhiệm giải trình, phối hợp theo chức năng nhiệm vụ nhưng phải làm rõ trách nhiệm từng cá nhân đơn vị.

Kiểm toán Nhà nước xác định nợ công đến 31/12/2015 theo Luật Quản lý nợ công là 2.556.039 tỷ đồng (hơn 2,5 triệu tỷ đồng).

Theo đó,nếu tính đầy đủ các khoản vay thực hiện trong năm 2016 để bù đắp bội chi năm 2014, 2015 số tiền 25.219 tỷ đồng và 8.171 tỷ đồng bù đắp bội chi năm 2015 đến thời điểm kiểm toán Bộ Tài chính chưa vay, thì nợ công là 2.589.429 tỷ đồng (gần 2,6 triệu tỷ đồng).

Như vậy, nợ công năm 2015 bằng 61,8% GDP, riêng nợ Chính phủ 2.098.022 tỷ đồng (gần 2,1 triệu tỷ đồng), bằng 50% GDP .

Xem thêm các dự án Bất Động Sản Khác:
+Diamond lotus tân phú : http://diamondlotusvietnam.com/
+Đất nền long hưng : http://dreamlandcity.com.vn/
+charmington iris: http://charmington.vn/
+Bất động sản sacomreal: http://diaocsacomreal.vn/